在城市化进程不断加快的背景下，许多老旧小区的电梯设备逐渐老化，存在较大的安全隐患。为保障居民的出行安全与生活质量，老旧电梯的改造已成为城市更新的重要组成部分。以广西贵港市为例，广日电梯作为国内知名的电梯品牌，为小区电梯改造提供了专业的技术支持与服务。而在整个改造过程中，物业单位作为小区管理的核心力量，发挥着主导作用。本文将围绕“贵港广日电梯 | 小区老旧电梯改造流程 | 物业主导步骤”展开详细说明。

一、前期调研与问题识别

电梯改造的第一步是识别问题并进行前期调研。物业单位应组织人员对小区内所有电梯的运行状况进行全面排查，重点检查电梯的使用年限、运行频率、故障率、安全性能以及是否存在国家明令淘汰的部件等。同时，应与电梯维保单位沟通，获取电梯的维保记录和年检报告，掌握电梯的健康状况。

此外，物业还需走访居民，收集关于电梯使用过程中存在的问题和改进建议，了解居民对电梯改造的意愿和期望。这一阶段的工作有助于为后续制定改造方案提供依据，也有利于提高居民的参与度和支持率。

二、组织成立专项工作小组

在确认电梯存在改造需求后，物业应牵头成立电梯改造专项工作小组。该小组一般由物业代表、业主委员会代表、电梯维保单位代表、电梯制造商代表（如广日电梯）组成，必要时可邀请街道办或住建部门参与指导。

专项工作小组的主要职责包括：制定改造计划、协调各方资源、监督施工进度、组织验收工作等。通过建立高效的协作机制，确保电梯改造工作有序推进。

三、制定改造方案与预算编制

在专项工作小组的指导下，物业单位应组织电梯厂家和维保单位共同制定详细的电梯改造方案。方案应包括：改造内容（如更换控制系统、曳引机、门机系统等）、技术标准、施工周期、安全保障措施等。

同时，需编制改造预算，明确各项费用明细，包括设备采购费、施工安装费、检测验收费、临时电梯租赁费（如有）等。预算应公开透明，便于业主监督。

四、征求业主意见与表决通过

根据《物业管理条例》及相关政策规定，电梯改造属于小区重大公共事项，必须经过业主大会表决通过。物业单位应组织召开业主大会，就电梯改造方案及预算进行公示和说明，广泛征求意见。

表决方式一般采用书面投票或电子投票形式，需满足“双三分之二”业主参与、“双过半”业主同意（即参与表决的业主专有部分面积占比和人数占比均超过三分之二，且同意人数超过参与表决人数的一半）方可通过。

若小区未成立业主委员会，物业可协助街道办或社区居委会组织召开业主大会，确保程序合法合规。

五、申报审批与资金筹措

电梯改造方案通过后，物业单位需向当地住建部门或特种设备安全监管部门提交相关材料进行审批备案。材料通常包括：改造方案、预算明细、业主表决结果、电梯厂家资质证明等。

在资金筹措方面，老旧小区电梯改造的资金来源主要包括以下几个方面：

• 业主自筹：通过业主大会决议，按建筑面积或户数分摊费用；
• 住宅专项维修资金：经业主大会同意，可申请使用住宅专项维修资金；
• 政府补贴：部分地区对老旧小区电梯改造提供财政补贴，物业可积极申报；
• 企业支持：如广日电梯等电梯厂商可能提供分期付款、优惠价格等支持措施。

物业单位应协助业主办理相关资金申请和拨付手续，确保资金及时到位。

六、组织实施与施工管理

电梯改造正式开工前，物业单位应与电梯厂家签订施工合同，明确工期、质量标准、安全责任等内容。同时，应制定详细的施工组织方案，包括施工时间安排、现场安全防护措施、居民出行临时方案等。

在施工过程中，物业应全程监督施工质量与进度，协调解决施工中出现的问题。必要时可委托第三方监理机构进行质量监督，确保改造工程符合国家安全标准。

七、竣工验收与后期维护

电梯改造完成后，由住建部门或特种设备检验机构组织竣工验收。验收内容包括电梯运行性能、安全保护装置、控制系统等。验收合格后，电梯方可重新投入使用。

物业单位应督促电梯厂家提供完整的竣工资料，并将相关资料归档保存。同时，应与电梯维保单位签订新的维保合同，确保电梯改造后的日常维护与安全运行。

八、总结经验与持续改进

电梯改造完成后，物业单位应组织专项工作小组总结经验，分析改造过程中存在的问题与不足，为今后类似项目提供参考。同时，可通过业主满意度调查等方式，收集居民反馈，持续改进小区电梯管理水平。

综上所述，在贵港地区老旧小区电梯改造过程中，物业单位作为组织者和协调者，承担着从前期调研到后期维护的全过程管理职责。通过科学组织、依法依规操作、广泛发动居民参与，可以有效推动电梯改造工作的顺利实施，提升小区居住品质，保障居民出行安全。